Olas de envejecimiento: cómo los cambios demográficos están transformando la demanda de vivienda

La población de EE.UU. está en constante en evolución y los cambios demográficos que se producirán en los próximos años tendrán un impacto importante en el sector inmobiliario.

Se espera que para 2030, el mercado inmobiliario mundial alcance un valor de $5,85 billones, con una tasa de crecimiento anual compuesta de más del 5% entre 2022 y 2030. Los cambios del mercado que impulsan este crecimiento incluyen un aumento del 47% en el segmento de la población de la tercera edad para 2050, así como un aumento del 11% en la población general de EE.UU. durante los próximos 25 años.

Sin embargo, no todos los segmentos de la población están creciendo, lo que también tendrá un impacto en el mercado inmobiliario.

“Las tres grandes cohortes que se están reduciendo en población son la generación más joven, que incluye a los niños, los estudiantes mayores y los adultos que están comenzando su carrera”, dijo Nicholas Buss, director ejecutivo de análisis estratégico en Invesco Real Estate. “Es importante observar no solo las tendencias de edad, sino también los cambios en los comportamientos y el estilo de vida, que van de la mano”.

En cuanto a la generación del milenio, la edad para contraer matrimonio se está alejando cada vez más, al igual que la edad para tener hijos, afirmó Buss. Las personas se están jubilando más tarde y optando por llevar estilos de vida más activos durante más tiempo. Los adultos jóvenes viven en casa de sus padres durante más tiempo: el número de personas de entre 25 y 34 años que viven en casa ha aumentado un 87% en los últimos 20 años.

Estos cambios se pueden atribuir a una combinación de factores, entre ellos mayores gastos de vida, cambios en las prioridades culturales y el hecho de que se prevé que la esperanza de vida siga aumentando.

Independientemente de por qué se producen estos cambios, una cosa está clara: están afectando la demanda de diferentes segmentos de vivienda.

“Estamos viendo más hogares unipersonales y hogares sin hijos”, dijo Mike Sobolik, director gerente y estratega de inversiones regionales de EE.UU. en Invesco. “Es probable que este grupo permanezca en el mercado de alquiler más tiempo que lo que habíamos visto anteriormente, tanto por razones de estilo de vida como de asequibilidad”.

Sobolik dijo que el sueño de ser propietario de una vivienda es más difícil de alcanzar debido a las altas tasas hipotecarias y los altos precios de las viviendas y a la limitada oferta de productos en el mercado. El resultado es que el mercado está viendo a más personas alquilando por más tiempo. La falta de asequibilidad de la vivienda ha afectado a muchos segmentos de la población, pero especialmente a la generación más joven que busca formar una familia.

Las personas de entre 25 y 34 años son el grupo demográfico tradicional de las viviendas multifamiliares. Y aunque se espera que este grupo de edad se reduzca en los próximos 10 años, Buss afirmó que los apartamentos siguen siendo una opción de inversión atractiva.

“Hemos visto que las tasas de absorción multifamiliar aumentaron bastante en los últimos dos trimestres, pero si las tendencias demográficas no necesariamente respaldan eso, entonces ¿qué está pasando?”, dijo Buss.

En muchos mercados, la falta de oferta de viviendas unifamiliares en alquiler está impulsando la absorción de departamentos. La popularidad de las viviendas multifamiliares no se debe tanto a factores demográficos, sino a una cuestión de alternativas y su disponibilidad.

Sin embargo, las viviendas unifamiliares se están convirtiendo en un segmento más popular del mercado inmobiliario porque ofrecen el espacio habitable de una vivienda unifamiliar tradicional sin los costos de propiedad. El grupo de edad principal que atrae este mercado son las personas de entre 30 y 40 años con familias jóvenes, y la demanda de esta oferta seguirá aumentando durante la próxima década, dijo.

“Desde el punto de vista de la demanda, consideramos que este es un sector que, por razones de crecimiento demográfico y falta de disponibilidad, tendrá muchas necesidades de vivienda en los próximos años”, afirmó Sobolik. “Las viviendas unifamiliares son solo un paso más en esa posible transición hacia la propiedad”.

Históricamente, el mercado estaba dominado por pequeños inversores que poseían entre cinco y diez unidades, pero los actores institucionales más grandes están tratando de incorporar un nivel más profesional de propiedad y gestión al sector.

Otro sector que se espera que gane en la próxima década es el de las viviendas prefabricadas debido a su asequibilidad.

“Las viviendas prefabricadas pueden ser de buena calidad, pero más asequibles que una vivienda unifamiliar tradicional”, afirmó Buss. “Ofrecen una opción asequible tanto para los trabajadores como para los adultos mayores en lugares atractivos para los jubilados”.

Además, con el rápido crecimiento de la población de la tercera edad, se espera que aumente la necesidad de viviendas para personas mayores, incluidas las instalaciones de vida independiente y de vida asistida. La edad de ingreso a estas instalaciones sigue aumentando a medida que las personas viven vidas más largas y más activas. No hace mucho tiempo, la edad promedio de ingreso a una nueva vivienda para personas mayores era de entre 70 y 80 años, pero ahora es de entre 80 y 90 años.

La vivienda para estudiantes podría verse afectada por una disminución de la cohorte demográfica de edad universitaria durante la próxima década.

La cuestión de la vivienda para estudiantes depende en gran medida de cada escuela. Entre las instituciones educativas, algunas escuelas privadas más pequeñas han cerrado debido a la disminución de las inscripciones, mientras que las grandes escuelas estatales y privadas con grandes fondos han seguido creciendo. Las tendencias de inscripción, tanto de estudiantes nacionales como internacionales, serán fundamentales para evaluar el futuro.

Algunos distritos escolares públicos enfrentan una disminución de la población local y de los ingresos fiscales y reconocen que es posible que no tengan suficientes estudiantes para sustentar la viabilidad de ciertas ubicaciones. El cierre de escuelas dejaría vacíos estos campus y los convertiría en candidatos principales para la reurbanización.

Las tendencias demográficas relacionadas con la edad no son los únicos factores que afectan las tendencias de la demanda del sector inmobiliario. La inmigración, el crecimiento económico y la ubicación geográfica también son impulsores importantes de estos cambios.

“Para que la economía crezca, se necesita una población en expansión”, afirmó. “Sin inmigración, no tenemos las cifras para respaldarla. Los datos indican que estamos a unos 5 años de que las muertes superen a los nacimientos en EE.UU., por lo que dependemos de la inmigración para impulsar nuestra economía”.