Una tendencia clara en Tijuana, como lo ha sido por muchos años en la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, es el desarrollo vertical. Muchos son los factores que han impulsado este concepto, proyectos bien planificados y extraordinaria arquitectura, ubicaciones en el corazón comercial y de negocios de la ciudad, o en codiciadas zonas residenciales, seguridad, comunidad entre los habitantes del edificio, atractivas amenidades e increíbles áreas comunes.
Todos estos conceptos reunidos en una oferta bien planificada de estética, funcionalidad, plusvalía y facilidad para adquirir la unidad, están impulsando el éxito de estos desarrollos.
No obstante hay que ser cuidadosos en estar siempre pendientes de las tendencias de mercado y del entorno económico para entender muy bien los factores de oferta-demanda y la absorción que está teniendo esta misma oferta para no entrar en escenario de sobreproducción. Asimismo, ser conscientes de la complejidad y los retos de la planeación urbana que emergen a la par de esta nueva tendencia. Para ello, Business Conexión entrevistó a actores clave del sector inmobiliario en Tijuana: Alberto Kibrit, director general de Urban Living, Carlos Jaramillo, director general de Vía Capital, y Maricarmen Castellanos y Sergio Arturo González, directora general y director comercial, respectivamente, de Probien Bienes Exclusivos.
Urban Living
Desarrolladora integral de proyectos líder en el ramo inmobiliario, comercial y hotelero en el noroeste de México.
La apuesta de Urban Living es parte de la tendencia que ha impulsado en los últimos años el desarrollo vertical en Tijuana. Sus desarrollos incluyen: Green View Tower, ubicada en los linderos del campo de golf del Club Campestre; Torre Zentrum, uno de los edificios con mayor presencia y eficiencia de la zona corporativa y comercial más importante de Tijuana; Torre Platino, ubicada en la prestigiada Zona Dorada de Tijuana; y Torre Península, primer desarrollo de Urban Living con certificación LEED; Además de otros desarrollos en construcción como Urban Center, edificio con 7,000 M² de oficinas corporativas y 1,000 M² de locales comerciales, que acompaña a las 77 suites ejecutivas de corta y larga estancia de City Suites; Highland La Cacho, desarrollo residencial de arquitectura moderna y funcional con 21 unidades más 2 Pent Houses; Privalta, una torre de 35 condominios ubicada en la colonia Chapultepec Doctores; y Central Working Space, un complejo corporativo de oficinas creado para profesionistas emprendedores y las marcas de mayor prestigio.
De acuerdo con Alberto Kibrit, Tijuana tiene muchos factores que la deberían colocar en una posición mucho más privilegiada en el país. “Tijuana siempre ha sido una ciudad bondadosa, con potencial muy importante, y cuya cercanía con San Diego le da un plus respecto a cualquier otra ciudad de México. Lo anterior, aunado a que otras ciudades importantes en México están cada vez más saturadas, a que ofrecen tierra cada vez más cara para invertir y a que Tijuana aún no se ve ni la cantidad ni la escala de plazas comerciales que se ven en otras ciudades, ha hecho que los inversionistas volteen la vista hacia esta región”, comenta.
Pero esta nueva tendencia enfrenta un gran reto, enfatiza Kibrit, los desarrollos verticales deben ir acompañados de infraestructura urbana, pues la ciudad no está preparada para recibir densidades importantes de población en un mismo lugar, por lo que tanto el Gobierno como la Iniciativa Privada deben trabajar de la mano para garantizar aspectos como áreas verdes, movilidad y acceso.
Otro aspecto a considerar, observa, es que hay muchos inversionistas impulsando la oferta de más desarrollos inmobiliarios verticales en Tijuana. “Por el momento el mercado está absorbiendo la oferta, eso habla de que la ciudad está pasando por un momento importante. Ojalá se mantenga así, ojalá subsista la demanda para la oferta que se viene”, expresa, observando que muchos más inversionistas están volteando a ver a Tijuana para traer más edificaciones verticales.
Respecto a la diferencia de trabajar en proyectos inmobiliarios en la Ciudad de México y en Tijuana, Alberto Kibrit menciona cuatro: la disponibilidad de terrenos, el costo de la mano de obra, el costo de materiales y servicios y la facilidad para la obtención de permisos. “En Tijuana la mano de obra es un poco más cara, al igual que el costo de los materiales y servicios, pues muchos de nuestros contratistas y proveedores en Tijuana cotizan en dólares porque compran sus materiales en EE.UU., razón por la que el alza del dólar si es un tema que afecta tanto a los desarrolladores como a los clientes”. Lo anterior no es sinónimo de que construir en la Ciudad de México sea más fácil, pues los terrenos son cada vez más caros y escasos, y la tramitología para permisos complicada en cuestión de trabas burocráticas, explica, añadiendo que esas trabas no se dan en Tijuana mientras se hagan las cosas bien.
A la pregunta de qué le falta a Tijuana para mejorar, Kibrit responde que una planeación de la densidad poblacional contra la infraestructura y servicios urbanos, y mucho trabajo conjunto entre el gobierno y los organismos del sector privado, ciudadanos y desarrolladores, porque la velocidad a la que va creciendo la ciudad no es la misma con la que van resolviendo los problemas que genera ese crecimiento.
Vía Capital
Un jugador del sector inmobiliario en la región con visión sustentable
La clase media y media alta en México está creciendo, y junto con ella la demanda de bienes raíces. De acuerdo con Carlos Jaramillo, director general de Vía Capital, los desarrollos verticales que se están dando en Tijuana son una respuesta a este cambio demográfico, a la necesidad de espacios para esta creciente clase media.
“La verticalidad es la nueva realidad de Tijuana y hay que acostumbrarnos a ella, a una Tijuana que ya no es de casas, a que el anillo más importante, como cualquier ciudad moderna, estará dominado por edificios, y a que las casas se irán alejando cada vez más hacia las afueras, lo que obedece a un factor de desarrollo urbano básico”, afirma.
De acuerdo con Jaramillo, tenemos que volver la ciudad más densa, más conectada, más compacta, porque solo así se volverá más eficiente, “pues resulta menos redituable hacer calles y permitir que la mancha urbana se siga expandiendo, a crear centros urbanos compactos”.
¿Cómo desarrolladores qué necesitan del Gobierno?, cuestionamos. “Calles, banquetas, alumbrado, pavimentación, regularización del sistema de transporte, vialidades libres de carros ilegales, parques, áreas de recreación, una política de desarrollo urbano integral, seguridad y formalidad”, responde Jaramilo.
Respecto a este último aspecto, lamenta que el centro de la ciudad, al que calificó como una zona urbana bien trazada, no se haya desarrollado a su máximo potencial por el tema de la informalidad.
Sin embargo, los problemas que afectan con mayor peso al sector en Tijuana, explicó, son la especulación de la tierra y las densidades de edificación del municipio; dos elementos inamovibles que influyen en las corridas financieras de los desarrolladores. “Por una parte los terrenos son caros, y por otra, las normas de densidad de la edificación nos permiten hacer un cierto número de departamentos, lo que conlleva a fijar precios de venta para los departamentos que permitan amortizar el terreno”.
Por ejemplo, actualmente la densidad máxima de la zona uno en Tijuana, que incluye Zona Río, es de 180 unidades por hectárea. La buena noticia para los desarrolladores, comparte, es que están en puerta nuevas reglas de redensificación de la ciudad, con las que podría incrementarse hasta cuatro veces la densidad actual, permitiendo desarrollar productos más económicos para otros sectores.
“La tendencia en Tijuana apunta hacia proyectos más densos en diversas zonas de la ciudad”
“El mercado inmobiliario de Tijuana tiene muchos nichos que no han sido explotados. No todo tiene que estar concentrado en una zona, hay ciertas áreas en la ciudad que se pueden explotar, como la Libertad, La Mesa, Otay”, observa Carlos Jaramillo.
Se tienen que planear proyectos de desarrollo urbano denso en otras zonas de la ciudad, reitera, para otros sectores de la población. “Debemos salirnos de lo típico y crear productos diferenciados para la clase media y media baja, porque el mercado de mayor poder adquisitivo se va a saturar”.
En términos de sustentabilidad, Jaramillo destaca que Vía Capital desarrolla el primer desarrollo residencial en Tijuana con certificación LEED Plata –Arboleda Residencial−, como lo hizo hace seis años con Vía Corporativo en la parte comercial, agregando que el tema de sustentabilidad hay que empujarlo todavía más, “lo hemos visto permear en el sector comercial pero no en el residencial”.
Para finalizar, Carlos Jaramillo comparte que Vía Capital va en camino de consolidarse como un jugador muy importante en el desarrollo inmobiliario de la región, con proyectos para los siguientes cinco años orientados a nuevos mercados. Saben que existe una demanda importante de vivienda más económica, y les interesa satisfacerla con el prerrequisito de aportar mejor calidad de vida a los usuarios.
PROBIEN Bienes Exclusivos
Brokers especializados en desarrollos verticales
¿Cuáles son los factores que han propiciado el “boom” de desarrollos verticales en Tijuana?: “las oportunidades de negocio, los altos costos de vivienda en San Diego, los mayores márgenes utilidad para los desarrolladores que ofrece esta ciudad en comparación con lo que se pueden obtener en la Ciudad de México o Guadalajara, la nueva demografía, el boom del turismo médico y la consecuente demanda de habitaciones, entre otros”, detallan los directivos de Probien Bienes Exclusivos.
No obstante, reiteran, el gran reto de las construcciones verticales es que tiene que existir una buena planeación urbanística a nivel entorno – ciudad, y en este sentido, Maricarmen Castellanos hace un llamado para que el Instituto Metropolitano de Planeación de Tijuana (IMPLAN) se ciudadanice. “El IMPLAN debe ser un órgano de la ciudadanía que sume a los profesionales del sector, a los especialistas de diversas áreas para aportar a un mejor desarrollo de la ciudad. Es un error que dependa del Gobierno”, considera.
La directora general de Probien también enfatiza la importancia de hacer proyectos que sean saludables para vivir, que optimicen espacios para crear áreas verdes y recreativas, pensados en la salud de la gente, no sólo en el retorno de la inversión; en la importancia de construir comunidades…tejido social.
Calidad de vida e infraestructura también van de la mano. “Necesitamos invertir en banquetas, en movilidad peatonal, en un sistema de transporte funcional. Nos estamos yendo a un crecimiento vertical sin infraestructura pública”, advierte. “Se debe tener la certeza de que lo que los desarrolladores pagan por sus permisos realmente se utiliza en infraestructura”.
Al cuestionarlos sobre si existe el riesgo de una eventual saturación del mercado por parte de los desarrolladores de proyectos inmobiliarios verticales, Sergio Arturo González, director comercial de Probien, comenta que pudiera verse en los próximos años una desaceleración, pero no un freno, en la venta de estos desarrollos. ¿Qué nivel de desaceleración podríamos ver?, “edificios completamente terminados con departamentos disponibles para venta, a diferencia de hoy, en donde muchos de los departamentos se comercializan antes de que la constructora coloque la primera piedra, en esquema en preventa”, precisa.
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